Явный фаворит прошлого года — жилищный рынок. В период нестабильности и непредсказуемости будущего потребители понесли свои сбережения на рынок недвижимости. Ключевым трендом на рынке жилищного строительства станет консолидация рынка. Мелкие и средние застройщики продолжат сворачивание бизнеса, а их доля будет отходить наиболее крупным девелоперам. Серьезная трансформация девелоперского бизнеса началась еще в 2019 году с масштабной реформы, которая отменила долевое строительства и ввела систему эскроу-счетов. Реформа запустила процесс укрупнения девелоперского бизнеса, так как мелкие и средние игроки отсечены от банковского финансирования. COVID-19 только усилил эту тенденцию.
Крупнейшие застройщики жилья сегодня настроены на экспансию. 2020 год был для них крайне успешным, по крайней мере, для застройщиков столичного региона. ПИК, «Самолет», «Инград» и другие крупные компании отчитались о рекордных продажах и прибылях. Абсурдность этих результатов в том, что они достигнуты во многом за счет господдержки отрасли льготной ипотекой: государство с помощью застройщикам перестаралось. В 2021 году господдержка сохранится, но рекордов уже никто не ждет. Доходы населения падают, цены на жилье уже значительно выросли, спрос будущих периодов был в значительной степени вычерпан из-за ажиотажа. Однако новая модель бизнеса, основанная на банковском финансировании, дает устойчивость проектам во времена нестабильности: продавать любой ценой необходимости нет.
В 2021 году будет проявляться и еще одно следствие реформы рынка — сокращение объемов строительства. Реформа уже привела к сжатию стройки: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), строительство жилых комплексов практически не ведется в 14 регионах страны. В 860 из 1117 городов нет многоквартирного строительства, в их числе Новокузнецк, Орел, Мурманск, Волгодонск. Интересно, что к падению объемов строительства готовятся даже в Москве, куда стягивается спрос на жилье со всей страны. По данным заместителя мэра в столичном правительстве Андрея Бочкарева, в следующем году в городе будет введено 4 млн кв. м жилья вместо 4,9 млн в 2020 году.
В новом году произойдет событие, которого давно ждут: на рынок жилищного строительства выйдет государство. Институт развития «Дом.РФ» уже создал дочернюю структуру «Дом.РФ Девелопмент», которая начнет 20 девелоперских проектов в регионах. Пока госзастройщик планирует строить жилые микрорайоны площадью 200–300 тыс. квадратных метров в регионах. Это начало экспансии государства, которое коренным образом изменит ландшафт отрасли уже в ближайшие годы.
Основная внутренняя трансформация девелоперского бизнеса связана с цифровизацией. Все крупные застройщики требуют от архитекторов проектов, выполненных по технологии информационного моделирования зданий (BIM). В 2020 году произошла цифровизация процесса покупки новостроек. Забронировать квартиру на сайте, удаленно составить и подписать договор купли-продажи, зарегистрировать сделку в Росреестре — все это можно теперь сделать дистанционно, не посещая офиса застройщика. У крупнейших девелоперов стала возможна и цифровая ипотека, когда можно получить кредит и купить новостройку, не выходя из дома. Цифровизация позволила наиболее крупным компаниям с минимальными потерями пройти период самоизоляции, она станет еще одним фактором консолидации в 2021 году.
Режим самоизоляции, связанный с COVID-19, вроде бы поменял представление об идеальном жилье. Квартира должна быть просторнее, чтобы в ней были условия для удаленной работы и учебы всех членов семьи. Жилые комплексы должны иметь развитые общественные пространства, где можно безопасно гулять. Появился спрос на коворкинги в жилых комплексах. Однако о серьезном изменении продукта застройщиков можно говорить только применительно к дорогостоящему высококлассному жилью. Только там потребитель может позволить себе купить лишнюю комнату под кабинет или заплатить за дополнительные общественные пространства. В других сегментах главным критерием для покупателей остается цена: в условиях снижения доходов населения продукт не может становиться сложнее и дороже. То есть с точки зрения продукта рынок будет все больше расслаиваться: в дорогих проектах жилье будет становиться сложнее и просторнее, а в проектах массового сегмента сохранится тренд на сокращение площадей квартир.
Строительство многоэтажного жилья в крупнейших городах сегодня рассматривается инвесторами как достаточно прибыльный и устойчивый бизнес. За такой уверенностью стоит и политика государства по стимулированию спроса (льготная ипотека со ставкой 6,5% продлена до лета), и увеличивающийся интерес к недвижимости как защитному активу в период общей нестабильности. Как итог, во второй половине 2020 года за все интересные площадки под застройку шла агрессивная торговля между девелоперами.
Иная ситуация на рынке коммерческой недвижимости. «Ковидная» действительность — переход сотрудников на удаленку и торговля онлайн — нанесла по этому сектору очень сильный удар. Так, в офисном сегменте успешный в целом переход на удаленную работу и окончание длительных договоров крупных арендаторов уже в следующем году приведут к резкому росту вакантности и снижению ставок аренды. Офисы в ближайший год строиться не будут. Исключение — штаб-квартиры крупных корпораций: в столице дефицит крупных офисных лотов.
Не менее сложная ситуация с торговой недвижимостью. По данным компании JLL, по итогам 2020 года уровень вакантности в столичных торговых центрах вырос почти вдвое, до 11%. До рекордных 15,5% выросла вакантность в стрит-ритейле. В 2020 году половина торговых центров не была достроена, а те, что открылись, с трудом могли заполниться даже наполовину. В такой ситуации нетрудно прогнозировать длительное затишье в строительстве торговых центров, тем более что проблема баланса арендных ставок в новых условиях так и не была решена по итогам турбулентного 2020 года. Владельцы ТЦ и стоящие за ними банкиры по-прежнему держат ставки, неприемлемые для ритейлеров.
На фоне общих проблем с коммерческой недвижимостью неожиданно бодр сегмент складской недвижимости. На этом рынке в 2020 году наблюдались исторически низкий уровень вакантности, рекордные по объемам площадей сделки, растущие цены и ставки аренды. Главным фактором роста стал бум онлайн-торговли. В 2021 положение складов как бенефициара нынешнего кризиса сохранится: строительство продолжится, причем акцент будет сделан на города-миллионники, а не на столичный регион.
По данным expert.ru