К сожалению, по оценкам экспертов, нас ожидает непростой год.
В 2019-м сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее доступным. Это повышение НДС, рост инфляции и уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Изменения будут постепенными, но необратимыми.
«Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года. Основная причина такого роста — законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей. Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%» (Алексей Попов, руководитель аналитического центра Cian).
Что касается вторичного рынка, то и там цены поползут вверх, но не так быстро. По оценке Алексея Попова, рост в 2019 году составит 5-7% относительно уровня декабря 2018 года. Зато на 5-10% вырастут продажи, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка.
Основное изменение в законодательстве, которое полностью перекраивает правила игры на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства. Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Одно разрешение на строительство – один счет. Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита.
Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета. К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику. С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает.
«Будет рост себестоимости строительства, аналитиками озвучиваются цифры в 15-20%, и я, пожалуй, с ними соглашусь», — говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. Впрочем, в Минстрое считают, что ставка для застройщиков будет снижаться.
А вот положение застройщиков в 2019 году будет непростым. Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект.
«Пока сложно понять масштаб изменений: экономическая модель, по которой работал рынок, полностью меняется. Но риски социального характера, связанные с банкротством компаний, на мой взгляд, крайне высоки, – говорит Вячеслав Семененко. — Особенно много банкротств будет в регионах, потому что там нет крупных устойчивых компаний, а небольшие, с малым оборотом и объемами строительства, с новыми условиями не справятся».
Начнет формироваться монополизация рынка, а это всегда рост цен.
Немаловажно и то, что застройщикам не будет никакого смысла продавать будущее жилье по сниженным ценам. Даже на этапе строительства они будут реализовываться по конечной стоимости.
В общем, у жилья в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной — стать дешевле. Хотя отдельные эксперты считают, что экономическая ситуация на рынке — инфляция, рост цен на продукты и ТНП, отсутствие роста или снижение заработных плат — будут способствовать снижению цен, как минимум, на рынке вторичного жилья. Если у строительной компании есть определенный объем затрат, и цена на квадратные метры формируется, исходя из этого, то потребитель, желая продать свою квартиру, может снижать цену или очень долго ждать своего покупателя. Но будет ли тенденция к снижению цен на жилье, пока не известно. Одно понятно, что на рынке сформировалась острая потребность россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств.
Но вряд ли с серьезным ростом стоимости застройки и снижением покупательской способности строительные компании начнут продавать квартиры в убыток или с отсутствием заработка. Скорее всего, нас ждет монополизация строительного рынка, рост цен, снижение объемов строительства и еще большее снижение финансовых возможностей населения для приобретения квартир.
Все это, конечно, никак не позитивно для роста продаж на мебельном рынке, ведь каждая построенная и купленная квартира — это практически всегда потенциальное приобретение кухни, прихожей, спальни, гостиной и мебели для ванной комнаты.
Остается надеяться, что ситуация достаточно быстро стабилизируется, и пусть совсем немного, но подрастут покупательские возможности для приобретения квартир и мебели в них!
Светлана Ширяева,
использованы материалы с cian.ru