Более трёх лет Ассоциация предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности России двигает проект «Квартиры с мебелью». Проект нацелен на развитие сотрудничества между мебельщиками и застройщиками.
Вехой на этом пути стало совещание «Квартиры с мебелью», которое прошло на площадке выставки «Мебель-2022». В мероприятии приняли участие заместитель главы Министерства строительства Никита Стасишин, а также президент АМДПР Александр Шестаков и руководитель направления развития мебельных проектов группы компаний «Самолет» Ирина Лебедева.
Речь шла о том, как помочь застройщику сдавать квартиры в новостройках не только с готовой отделкой, но и с мебелью, а клиенту — приобрести весь комплект в ипотеку.
Никита Стасишин, который непосредственно курирует данный вопрос, рассказал, что Минстрой готовит поправки в федеральные законы о долевом строительстве и об ипотеке.
Плюсы программы для участников
Как показывает практика, большинство людей покупают квартиру в ипотеку, а потом идут за потребительским кредитом и берут мебель по рыночной ставке. В АМДПР утверждают, что, приобретая мебель по ипотеке, клиент будет существенно выигрывать в цене. Кроме того, в меблированную квартиру можно въехать сразу после сдачи объекта.
Для застройщиков квартиры с мебелью — конкурентное преимущество. Кроме того, у большинства из них есть компании, которые занимаются эксплуатацией жилых комплексов. И, поскольку сокращается время переезда новых жильцов, эти управляющие компании получают гарантированных потребителей электричества, газа и тепла, которые формируют их доходность.
Крупные мебельные производители также заинтересованы в работе с застройщиками. Во-первых, они получают гарантированный сбыт. Во-вторых, производство унифицированной продукции в больших объемах позволяет заметно снизить её себестоимость.
Законодательные нестыковки
По словам Никиты Стасишина, вопрос меблировки новостроек Минстрой плотно обсуждает последние полгода. Практически разработан законопроект, по которому клиенту, покупающему квартиру на этапе строительства, кроме отделки могут предоставить еще хотя бы минимально комфортный объем мебели. Стоит отметить, что это право, а не обязанность застройщика.
Однако, до принятия поправок еще нужно состыковать несколько законодательных норм.
Например, сейчас с точки зрения законодательства мебель не может быть предметом залога и обеспечением для банка при выдаче ипотечных кредитов, поскольку не является неотделимым имуществом. То есть, банк не учитывает ее в кредите, который выдает застройщику.
Минстрой обсуждает вопрос предмета ипотеки с банками. Представители финансового сектора заявляют, что мебель является отделимым имуществом, и ее сложно описать как предмет залога за квартиру. Минстрой возражает, что двери и окна формально — тоже отделимое имущество, но его научились учитывать в залоге. Замминистра высказывает уверенность в том, что стороны найдут конструктивное решение.
Сроки принятия поправок зависят от спроса на квартиры, который, в свою очередь, зависит от льготных ипотечных программ. Минстрой планировал принять поправки до конца 2022 года, но с учетом ситуации на рынке жилищного строительства сроки сдвинулись на конец зимы–начало весны. «Все будет зависеть от того, — замечает господин Стасишин, — что будет происходить на рынке, потому что пока мы видим снижение объемов».
Заместитель министра привел данные, что объем, находящийся в строительстве по проектным декларациям, составляет порядка 102 млн квадратных метров. Количество начатых проектов многоквартирного жилищного строительства в этом году по состоянию на первое ноября составляло порядка 38 млн новых квадратных метров.
Весь этот объем финансируется за счет эскроу-счетов (20-30%) и проектного финансирования. Эффективная ставка по проектному финансированию зависит от спроса, поэтому его обязательно учитывать в моменте. Например, когда Минстрой и АМДПР начинали этот проект, темпы продаж жилья были достаточно серьезными, чтобы застройщики видели в меблировке конкурентное преимущество.
Как считает замглавы министерства, в течение месяца–полутора Минстрой определится с мерами поддержки отрасли, чтобы, во-первых, достроить все, что сегодня строится, несмотря на снижение спроса; а во-вторых, конвертировать порядка двухсот миллионов градостроительного потенциала в будущий объем жилищного строительства, потому что Указ Президента о строительстве 120 млн квадратных метров ежегодно к 2030 году никто не отменял и не корректировал.
И затем будет продолжен поиск «золотой середины» по цене, объему предложения и дополнительным улучшениям при покупке квартир, которые позволят не уйти за верхнюю планку по цене квадратного метра и ежемесячного ипотечного платежа.
Как работает «Самолет»
Об особенностях работы группы компаний «Самолет», в которую входит ряд российских девелоперских компаний полного цикла, рассказала руководитель направления развития мебельных проектов Ирина Лебедева.
«Самолет» считает своей миссией передать клиенту квартиру, удобную к проживанию, с чистовой отделкой, подготовленным санузлом и установленной под ключ кухней. По результатам опроса, проведенного компанией, 62% участников (на 14% больше, чем в 2021 году) предпочли бы купить квартиру с мебелью. Из них 66% готовы приобрести кухню вместе с квартирой, причем, они разделились следующим образом: 3% готовы купить кухню, если это ускорит переезд в новую квартиру, 13% важно, чтобы платеж был включен в ипотеку, 20% купят, если кухня будет дешевле, чем у производителя, 30% важны все три фактора вместе. На практике предложением приобрести кухню пользуются около 83% клиентов,
а последние пару месяцев конверсия выросла до 90%.
С начала года ГК «Самолет» продала мебели на сумму около 4,5 млрд рублей. Компания предлагает продукты в 4-х ценовых категориях: «оптимум», «стандарт», «комфорт», «бизнес». Ценовые группы различаются материалами (ЛДСП, МДФ, HLP-пластик), уровнем встраиваемой техники и внешним видом. Отличия проявляются не только в дизайне, но и в функциональности: например, кухня из сегмента «оптимум» будет иметь высоту 2230 мм, а из сегмента «комфорт» — 2695 мм.
Компания понимает, что клиент, который покупает квартиру с чистовой отделкой и кухней, рано или поздно озаботится меблировкой остальной квартиры и пойдет в ритейл. Поэтому летом 2022 года «Самолет» вывел новый продукт — мебельные сеты. Дизайнеры разработали 32 мебельных набора в 4-х стилях, которые привязаны к основным помещениям: кухня, гостиная, спальня, детские комнаты
(для мальчиков и девочек), ванная комната, прихожая, кабинет.
Следующим логичным шагом должен стать проект, который компания уже готовит к выпуску. Мебельные сеты с декором будут включать в себя посуду для приготовления, посуду для сервировки стола, домашний текстиль и мелкую бытовую технику. Это удобно тем, кто покупает квартиру дистанционно, и кому останется только довезти личные вещи, или тем, кто покупает квартиру для последующей сдачи.
Поскольку законодательной основы для оформления мебели в ипотеку нет, то компания заключает с клиентами дополнительный договор. В нем не указывают артикулы мебели, но дают описания: технические параметры, материалы, размеры.
Кроме того, услуги по меблировке доступны как отдельный сервис, то есть покупка не в ипотеку, а просто в онлайн-магазине. По словам Ирины Лебедевой, предложения от «Самолета» на 20% дешевле, чем аналогичные товары в мебельной рознице. Это достигается за счет тендерных закупок.
«Самолет» регулярно проводит тендеры и выбирает пул партнеров, к которым обращается за меблировкой. Помимо цены, которую предлагает конкретный мебельщик, компания обращает внимание на его производственные мощности и уровень сервисного обеспечения. К примеру, в 2023 году в жилых комплексах ГК «Самолет» должны быть установлены свыше 10 000 кухонь. Напилить 2–3 тысячи кухонь способны многие мебельные производители, но обеспечить качественный сервис в плане логистики, сборки и устранения рекламаций могут отнюдь не все.
«Допустим, наши конструктора мебели используют рабочую строительную документацию и рисуют кухню, — рассказывает Ирина Лебедева. — Но производители не могут опираться только на эту изометрию, ведь реальные размеры чаще всего отличаются от запланированных. Поэтому мебельщики в обязательном порядке должны выезжать на объекты, делать контрольные измерения и сверять первичный эскиз с тем, что реально может вписаться в помещение. Такая двухэтапная проверка избавляет нас от случаев, когда готовую кухню нельзя смонтировать на объекте».
То есть, застройщику от мебельщиков нужен полный цикл: произвели, доставили, установили, предоставили гарантию.
И хочется, и колется
Меблировка новостроек ставит мебельщиков на распутье.
С одной стороны, они получают хороший канал сбыта. Несмотря на дисконт, которого от них ждут застройщики, производители мебели избавляются от необходимости содержать собственную розницу. А эти расходы однозначно выше, чем скидка девелопера.
С другой стороны, сотрудничество должно соответствовать жестким критериям. Мебельщики обязаны обеспечить производство, монтаж и гарантию качества мебели, из-за того, что застройщик, продавая комплексный продукт, продает сначала квартиру, а потом все остальное. При этом он стремится себя максимально обезопасить.
Госпожа Лебедева акцентирует внимание на том, что застройщик берет на себя много рисков. Раз клиент покупает квартиру на стадии «бетона», то она будет ему сдана через 18-20 месяцев. Цена на мебель для него зафиксирована, но что за этот период произойдет с производителем мебели — никто не знает. И доплачивать клиент уже ничего не будет, а вот не принять квартиру может.
Другими словами, застройщики не хотят оказаться в ситуации, когда клиент приходит принимать квартиру и говорит, что это совсем не то, что ему продали. Потому что возмещение убытков будут рассчитывать не со стоимости кухни, а со стоимости квартиры.
Финансовые взаимоотношения — это вообще отдельный разговор. Застройщик получает деньги после сдачи объекта и тогда же рассчитывается с производителем мебели.
Александр Шестаков привел наглядное сравнение: «Мы с вами становимся строителями, создаем для застройщиков определенный сервис. Но у них совершенно другие правила, к которым мы должны привыкнуть.
Например, есть проблема, что стройка идет без НДС, а наша продукция с НДС. Если пройдут изменения, и она тоже будет без НДС, то мы будем работать в других условиях.
Тот, кто выпускает обычную мебель, продает ее в магазинах. Мы — поставщики строительных материалов, и наша мебель — это не мебель, а стройматериалы. Такой же цемент и бетон, только деревянный. В этом разница».
Мебельщикам нужно понимать, что Минстрой будет ратовать за интересы застройщиков, поскольку именно они, а никак не мебельщики, возводят жилье. Поэтому тем, кто хочет участвовать в этом процессе, нужно будет подстраиваться под другие условия работы.
Иван Романов
Статья вышла в журнале «Мебельщик Сибири» № 18 за 2022 год